赛车

苏州园区新馨花园二手房房价高吗-

2020-03-27 13:56:47来源:励志吧0次阅读

太仓离苏州那么远,为啥房价还那么贵?

问题详情:苏州怀柔苏园别墅平面户型图设计

推荐回答: 一直以来,太仓似乎都活在昆山的背后,比起昆山的百强第一、京沪高铁、11号线、小台北...我给你分析一下为什么太仓的房价居高不下!

百强县、德企之乡、长江口、离上海最近城市、浏河、碧桂园、沪通铁路、G15…这些标签在近年一定已被很多上海人熟知,没错,我们说的就是上海的北大门——太仓。
一直以来,太仓似乎都活在昆山的背后,比起昆山的百强第一、京沪高铁、11号线、小台北这些名头,太仓的级别明显差了好几条街,但是金子总会发光,看看今年的太仓市场,一定有不少开发商惋叹:进晚了!

洼地城市,火热上线

太仓本身即是沿沪市场上的价格洼地城市,对于最为邻近上海市区的城市之一,8000多的住宅单价足以对外溢需求形成够强的吸引力,在市场逐渐起势的15、16年,受到高度的关注,我们回顾环上海2015、2016年的房价格局,太仓的价格增量紧随基建、产业更强的昆山,远超南通、嘉兴、平湖,苏州下辖环沪县市均进入万元时代。


今年随着“沪九条”的落地,大量的刚需、刚改群体和投资客被挤入太仓,房价急速飙升,市场供不应求, “日光”“时光”频出,整个楼市上半年的业绩爆表。
尤其是“红五月”将全年的行情带入高潮,我们年中左右曾走访多次,主城、新区、浏河等热门区域可以说是一房难求,包括二手房市场。

当地中介市场形容:“有上海客户带着钱,直接问有房吗,有房就买,没有直接去下一家,挨家挨户地问”。
同行的描述多少有些夸张,但足以见今年太仓市场的火热程度。

数据显示,全年太仓市场商品住宅成交199万方,较2015年全年增幅78.5%,且成交均价从8644元/㎡狂飙至11601元/㎡,增长率 4.2%。



外溢大潮,止步10月

其实,自8月苏州限购开始,太仓、昆山等地的调控举措即已不远,当时并无明确规定,但在持续走高的房价下,10月终究还是启动限购,连“1套”的机会都没给,外地客直接over,没了外导需求,到底有多大的影响?

据当地机构的数据,太仓上半年外地客户成交比例达50%,结合后续的跟进监测,至限购前夕,热门板块外部客户比例占据50~60%,陆渡、浏河则高达70~90%。

高占比的外部需求支撑遇上限购,外部投资需求一次性筛选完毕,研究显示这一波可能将折损掉80%的外部需求,外溢大潮逐渐止步。

没有轨交、没有高铁、进城通路有限、规划力度一般,凭借离沪40公里这一优势下的“一亩三分地”,太仓即能博得如此多外部客户的青睐,原因几何?

下面就来盘点下关于娄城太仓的事儿。

区位交通

太仓位于长江口,与崇明岛隔江相望,南临上海宝山区、嘉定区,西连昆山,北接常熟,是距离上海核心区最近的城市(直线距离40公里,驱车1小时),从距离上来看确实是承接上海外溢的第一圈层。



如果仅有公路的导入通路,这样的外溢市场曾经受到很多同行的怀疑,而太仓用事实证明距离可以弥补一切,驱车亦或是公共交通都不是问题。

至于规划的沪通铁路能带来多大的能量,并不确定;轨交暂时也只是一厢情愿(详见太仓2010-20 0城市总规),仅单凭一条G15、一条沪太路即助推了太仓今年的红市。

沈海高速G15:最主要的交通通路,路况 ,高速下口即位于新区、陆渡交界,这也是促成新区上海客户占比较高的原因之一;

沪太路-蕰川公路:自宝山至浏河的主要线路之一,路况不佳,集卡云集,但却丝毫没有影响碧桂园·凤凰城的热销;

G204国道:路况一般,途径科教新城,进入主城便捷度较低

沪通铁路(规划中):在建的沪通铁路,分为安亭段和四团段,相比而言,太仓站为四团段出沪的第一站,虽然是客货两运铁路,但连通了外高桥、曹路、上海东(浦东机场)等区域,想象空间还是存在的

地面主干道路(努力中):嘉定城北路和太仓的白云渡路跨河打通,这是一条流传了多年的消息,落地时间不定,可以肯定的是一旦连通,对于今后的地缘流动来说,无疑是一大利好。


而事实上,在交通层面沪娄同城还算进展快速,目前已经开通了多条公交线路与上海进行对接:

太嘉线,由太仓朝阳路公交站至上海嘉定北站,15min换乘轨交;
沪浏线,由浏河汽车站至上海美兰湖站;
嘉陆线,由陆渡至上海嘉定北站;
嘉华线,由浏河汽车站至嘉定北站

建立这样的跨省级快速公交体系,且运量和班次还在逐步增加,可见即使没有轨交、没有高铁、通路不多,也不会阻止沪娄同城的进展。
毕竟最快不到20min的跨省时间,相比于沪北10000多的价格剪刀差,确实还挺划算,尤其对地缘客户来说。

经济人口

太仓地区生产总值1100亿元,人均GDP15.5万元,连续多年位列百强县前十名,但经济总量仅占昆山总量的1/ ,落差2000亿,相比之下,还是稍弱一些。
城市经济主要以产业投资为主,是出了名的德企之乡,外资经济导向明显。

德企之乡,名副其实

外资规模工业比重49.2%;核心区外资比重占据50%;入驻德企超过2 0余家

外资规模工业优势突出,全市总计入驻德企超过2 0余家,主要集中为高端制造、汽车配件等产业类型,而我们来看邻近的嘉定则以汽车制造为特强产业,新兴制造业为支柱,从这个维度上看,沪娄两地具备产业关联的基础。

此外,太仓港也望成为上海“航运中心”的配套港口,并且未来沪通铁路的货运功能,是要连接上海临港四团和太仓港的,如此一来,貌似坐实了配套港口一说。

如果说“开放”是一个城市发展提升的趋势之一(可参阅国家发改委《中国城市综合发展指标2016》),那么“外资经济+港口”特征的太仓 是走在这个方向上的一员。

再看人口,太仓近几年的常住人口稳定,而且非常的稳定,至2015年的常住人口为71万人,本地户籍人口仅为48万人。
即使在此轮热潮前,本身存在着上海自然外溢现象,但从常住人口的数量表现来看没有直观变化,可见往年的人口流动并没有形成一股趋势。

从人口格局来看,主城区集中度最高,如果算上科教新城和陆渡,城区集中人口 0多万,所以单从需求来看,房企应该在何处布局应该也可以有个粗略的概念了。

况且科教新城、新区两个区域还是政府重点发展的区域,尤其科教新城,城市配套还不完善,人口的导进才刚刚开始,暂且不说陆渡还有大片空地。

城区的优质资源、交通条件不仅对本区人口形成粘性,也是乡镇、外溢人口的置业 ,未来主城的的人口规模只增不减。

城市格局

既然我们已经提到太仓的人口格局,那不妨来看看太仓各区的情况:

从行政上来说,太仓分为主城区、科教新城、浏河、港区、璜泾、沙溪,城市总体向东、向南发展,沿沪、向沪的趋势明显,主城概念扩大,以致于像陆渡也已并入主城片区。

城市功能格局


主城 | 坐拥 的中小学教育资源、商业资源和紧邻高速下口,即使是在市场调控期仍然是最为安全的投资地带。

科教新城 | 类似于金鸡湖规划,以天镜湖为中心建立集科教文化、生态宜居及现代服务业为一体的城市新区,是多数当地人的改善去处。

港区 | 即使定位太仓第二核心城区,港口产城,但必定逃脱不了工业区的标签。

浏河 | 太仓东部乡镇,以长江口度假区为噱头,因碧桂园凤凰城的热炒而大火,宝山导入相对便捷。

沙溪 | 中部乡镇,以沙溪古镇闻名,产业主要为台商投资的企业园区。

璜泾 | 最北端乡镇,镇区最小,民营小企业发达,是太仓人眼中比较有钱的乡镇

太仓城市功能的集中度高,主城、科教新城囊括了全市 质的教育、商业资源,居住条件优质,其他乡镇综合来看略显不足。
城市未来的发展仍将延续主城发展新区,新城配套升级的态势,向东、向南、紧邻上海的趋势不会改变。

不过其他乡镇凭借城市整体利好和自身独有的特点,在今年也吸引了大批的外来置业客户,其中得益于碧桂园在沪的造势,让本来并不太具名气的长江口度假区-浏河,大火了一把;港区的产城性质,投资客趋之已久。

千亿经济、外资导向、人口稳定、新城起步、环境优质、房价洼地…… 透过太仓,我们看到一个“麻雀虽小、五脏俱全”的江南小城。
即使已经限购,但作为最为邻近上海的城市,环沪的红利必定是长期的,太仓的布局机会值得细细研究。

一座城池的好,当市场起势之后才认知到,必定是会“进晚了”,也印证了当下城市周期盖过行业周期的大趋势,提前研究城市,提前挖掘一个城市的板块价值才是长远布局的良策

如何看待苏州一房主因房价上涨,收完定金不想卖了的行为?

问题详情:签约卖房后房价上涨,房主收了定金却迟迟不履行合约,结果一纸诉状被买方告上法庭。
然而,趁着诉讼之机,贪心的房主又通过领取新的产权证,将原本要出售的房屋进行抵押,作价260万元,比几个月前签约时的185万元高出75万元。
“房价飞涨,我又缺钱,就是不想履行合约,可以吗?”当时,苏州楼市价格一直处大幅上涨状态,特别是二手房价格,一两个月之内的涨幅动辄达到几十万元。
眼看房价一路高升,魏某迟迟拒不办理网签手续,造成房屋不能正常过户。
到了2016年1月底,魏某干脆向房地产经纪公司摆明:房子不卖了!于是,2016年2月15日,潘某夫妇以合同违约为由将魏某诉至法院,请求判令被告继续履行合同并赔偿违约金。

推荐回答:老王语录:都卖给人家了,还整幺蛾子?

事件回顾:

1、苏州,买方潘某夫妻和卖方魏某夫妻,15年12月底在一家房产公司签署买卖协议。
潘某付定金5万给魏某。
房子位于苏州新区狮山路。

2、协议规定,房价185万。
按要求网签时间最后为16年1月10日。

、苏州房价当时处于大幅上涨状态,特别是二手房。
一个月内动辄几十万。

4、魏某迟迟不办理网签手续,房子无法过户。
到了1月底,魏某干脆直接跟中介公司说:不卖了!

5、原来房价涨得太快了,房主后悔了!贪心的魏某将原来准备卖的房子进行抵押,260万。
比当时卖给潘某的高75万。

6、潘某将魏某告上法庭,最终房主选择解除合同,并赔偿差价75万,及定金5万。

买卖即成,又整幺蛾子

都是贪心不足!房主说急需要钱,选择卖房,签订协议。
那么就应该承担房价上涨的风险,如果最后又不想履行合约了,那按照合约上的赔偿规定进行赔偿就行。
这个房主又不想赔钱,又想把自己的房子收回来重新卖更高的价格。
最后无法收回,竟然去银行做了抵押,这样房子长的钱都归他了,都是贪心在作祟,以为自己很聪明,可惜,天网恢恢!

老王说:

买房是件大事,期间有很多猫腻,我自己在买房的时候,就被坑了几万块钱。
所以个中原委一定要悉数明了于心,从看房、中介费、资质核验、贷款、网签、过户等环节都要多关注,多去搜集资料,因为猫腻实在太多了。

不知道大家在买房过程中遇到了什么?可以评论留言,大家一起讨论。

苏州房价还会降吗?,想买又怕继续降?

问题详情:

推荐回答:作为从事房地产营销策划工作8年的业内人士来说(其中,营销管理7年),理性简析这个问题。
商品房商品房,既然是商品,必须遵循价值规律与市场规律!没有只涨不跌的商品,然而对于苏州这座城市来说,要理性分析。
也许苏州房价在政策的趋导下会有下行可能,但下行的空间有限并且是短期的,长期看一定是上行趋势,所以对于投机者来说,无疑是沉重的打击。
但对于长线投资的话,相对来说比较稳一点,如果仅是刚需购房者而且能够承受范围内,建议入手,毕竟谁也不一定能卡到房价最低点入手,在这个观望情绪浓烈的时候没人跟你抢,还能选个好一点的房子,跟开发商谈谈价格!

放眼全国大中城市,以苏州的综合竞争力以及吸引外来人口的能力与现房价来说,泡沫肯定有,但单拎放在苏州这个城市,这个价不算高,甚至说是偏低!

原因简述如下:

1、人口基数:苏州常驻人口1100万,目前省会南京、杭州只有800万,无锡只有650万,常州只有500万,所以房屋需求相对更大些;

2、地理优势:苏州为上海的后花园城市,随着长三角特大城市群的不断规划发展,苏州优势将越突显(上海人口外溢首选苏州),相比周边几个城市的竞争力还是非常明显的;

、经济实力:苏州自身的经济实力位列除北上广深以后的“苏老五”,2016年GDP已超1.5万亿,人均收入更是全国第一,甚至高于深圳,南京、杭州2016GDP总量仅为1.1万亿(南京、杭州房价均价已超2.5万,而苏州只有1.5万);

4、居住环境:上有天堂下有苏杭,苏州不仅位于东部沿海、沿江、沿太湖的江南水乡,苏州园林甲天下,而且还是长三角居住与生活环境最适宜居住的城市之一,不仅有着天然江南鱼米之乡养人环境,而且还有着小桥流水的悠闲生活氛围。
古往今来人都喜欢水多地方,从人类起源至今天的繁华都市无不择善而居,泽水而栖,全国人民都想到长三角安家落户,而全长三角的人最喜欢住居住生活的城市是苏州,而并非上海、南京,可能是因为生活节奏的综合考虑!

5、供求关系:可以说房价的涨跌与供求关系存在最为密切的关系,目前苏州新房可售房源仅为5万套不到,那么库存消化周期仅为6-8个月时间,意味着供给侧的量不足,随着城市化进程,未来更多的人将要在城市生活,而综合以上多种因素,苏州的外来人口依然在不断地增长,供应不足,需求不减,未来房价怎么走不用多说了。



人称任大炮的华远集团董事长任志强,唯一敢说真话的人,政策方向错误,迎来的将是报复性反弹,老生常谈一直在说房价要继续涨,话虽尖锐,但确实最真实的。
甚至曾经还流行这么一句话:信志强住洋房,信牛刀住牛蓬!

因为时间关系,更多具体细节就不细述了!

无锡之于苏州好比漳州之于厦门,你觉得呢?

问题详情:无锡的房价可能就是这么涨的吧,漳州也是……

推荐回答:无锡走的是现代化大都市,和苏州相比较苏州走的是综合发展,前期不如无锡发展快也比较明显,弊端就是无锡潜能被一部分发展一部分浪费了,现在无锡就如走进一条死胡同想掉头很难,继续向前后劲不足,苏州一边发展一边结合自身的优势,经济环境先行现代化都市发展随后,在此过程发现不足可以调整,保留十足的发展优势和空间,苏州会走的更远更好,这是无锡现在不能相比较的

我是做软件的,未来待在苏州好还是南京好?

问题详情:我毕业1年多了,想在城里买房稳定下来,无奈首付款不多,南京房价比苏州高,苏州房价对于我更适合一点,有人说苏州是宜居城市,南京是省会,教育医疗丰富什么的。
但是对于个人未来发展的话可能就不好说了,所以请问各路大仙,是在南京还是在苏州呢?另外我是做软件的。

推荐回答:

因为大学在南京读的,对南京有浓浓的情节,加上老家是苏北的,每次节假日从苏州回老家走京沪高速都特别累,因为特别堵,而南京就不一样,回家的路特别好走,不用太担心拥堵问题。
因为对南京的这种情节,在苏州待了三年之后2015年毅然决然的跳槽来到了南京,在南京也两年多了,有一些感受吧。
1、南京房价太高,整体来说生活质量不如苏州,记得原来住在苏州园区,方洲邻里中心那有个华润万家超市,生鲜区有现场切片的三文鱼,南京这边大大小小超市去过不少,没怎么见过。
2、南京的人文环境,公共事业是苏州不能比的,医疗保障还是不错的。
、南京有玄武湖苏州有金鸡湖,我倒觉得玄武湖还没有金鸡湖开发的好。
金鸡湖沿湖建的很多商业体还是很不错的,反之玄武湖周边就是只有步行道。
4、苏州有阳澄湖大闸蟹,藏书羊肉,南京有盐水鸭,别的还真没发现啥好吃的。
5、要说生活吧,我觉得还是苏州吧,人口总量小,没那么拥挤,周末举家出去逛逛的地方不少,什么湖边啊,草坪啊,农家乐是不少。
6、南京这边有钱的大多数是有背景的,你懂的,苏州大多数有钱的都是做生意的。
7、你要说到底苏州好还是南京好,这个真的很难说,在苏州工作那段时间真的很开心。
在南京工作这点时间不是很开心。
这个跟单位有关系,跟城市真没关系,还是用心的生活过才知道,实际在哪都一样,每天也就是吃喝拉撒睡,欲望不同,满足感就不同,我的欲望就是离老家近点所以我还是觉得南京还是不错的。
8、大家也可以讨论一下,不要地域黑,江苏本可以更好,就是因为江苏团结,看人家安徽这两年发展多好,哪里都有高铁。
9、轻喷。
宝宝感冒了,在医院挂水,好友来个祝福…


苏州限购后的房价跌了吗?

问题详情:苏州房价最新消息,限购后的房价跌了吗?

推荐回答:贫僧最近总是被各路网友掳去预测全国各地房价走势,经济学家都难以准确预测的事情,何必难为一个出家人呢

分享到: